La ineludible responsabilidad fiscalizadoras de OCIF

Debe ser más que evidente que la relación entre un banco (o cooperativa) y las personas que adquieren un préstamo hipotecario es desigual. El acceso a recursos (financieros, tecnológicos, personal), lo complejo del proceso hipotecario y la especialización desarrollada por décadas son algunos de los muchos factores que enmarcan la posición de desbalanceado poder a favor de los acreedores hipotecarios. La desproporcionada posición en la que se encuentran las personas con hipotecas requiere, entre otras cosas, que se protejan sus hogares contra posibles prácticas abusivas e irregulares perpetradas por algunas entidades hipotecarias. La falta de un monitoreo efectivo del comportamiento de las entidades hipotecarias crea un ambiente que facilita ejecuciones de hipotecas injustas y violentas. Como hemos reiterado aquí, aquí y en tantos otros lugares esto es responsabilidad de la OCIF.

Pese a esto, esta instrumentalidad del gobierno ha negado su responsabilidad de tomar querellas y falla en su deber de educar al público sobre esta función. A solicitud de Ayuda Legal Puerto Rico, en julio de 2019, OCIF informó que entre el año 2009 al 2019 sólo atendieron un total de 68 querellas relacionadas a temas de ejecución de hipotecas y procesos de mitigación de pérdidas. Además de ser una cantidad impresionantemente baja, todas las 68 querellas fueron desestimadas por la OCIF bajo el planteamiento de falta de jurisdicción. Las querellas se distribuían de la siguiente forma: 21 de casos relacionados directamente a mitigación de pérdidas; 10 de casos en procesos de ejecución; y 37 casos de asuntos aún pendientes ante el Tribunal. Durante toda una década la OCIF no intervino en ninguna querella relacionada a procesos de mitigación de pérdidas para investigar posibles conductas de la banca que violentaran derechos de personas deudoras.

Esto podría cambiar próximamente

El pasado 31 de agosto de 2020, en sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones, Región Judicial de San Juan, dicho foro revocó una negativa de OCIF de intervenir en una querella presentada ante sí relacionada a un proceso de mitigación de pérdidas. La parte querellante, el Sr. Gaya Nigaglioni, y el Banco Popular de Puerto Rico (BPPR) habían comenzado un proceso de mitigación de pérdidas, mediante el cuál se le aprobó a Gaya Nigaglioni un periodo de prueba de 3 meses. Luego de este periodo, Gaya Nigaglioni llamó en varias ocasiones al banco sin obtener respuestas. Varios meses después, BPPR denegó las modificaciones al préstamo debido a unos gravámenes que aparecían en el título de la propiedad, de los cuales ya el banco tenía conocimiento. Además de la falta de comunicación por parte del banco, Gaya Nigaglioni alegó nunca haber recibido documentación escrita sobre el proceso de mitigación de pérdidas.

Posteriormente, Gaya Nigaglioni presentó una querella ante la OCIF para que ésta le requiriera al BPPR que finalizara el proceso de mitigación de pérdidas. La OCIF se expresó impedida de intervenir porque no podía obligar a BPPR a cambiar las condiciones de un contrato de hipoteca. Nada expresó sobre la falta de comunicación y documentación escrita que afectaron la mitigación de pérdidas según manifestado por la parte querellante.

Luego de que la OCIF ignorara su solicitud de reconsideración, la parte querellante acudió al Tribunal de Apelaciones, el cual revocó la negativa de OCIF de intervenir. El Tribunal expresó lo siguiente:

“No surge de la comunicación enviada por la OCIF, que dicha oficina haya investigado el trámite seguido por el BPPR ante la solicitud del querellante de que le ofreciera alternativas bajo el Programa de Mitigación de Pérdidas de dicha institución. Nos cuestionamos cómo pudo llegar dicha oficina a la conclusión de que el caso NO se relaciona con un incumplimiento del BPPR a los procedimientos dispuestos por la reglamentación federal de "Loss Mitigation", sino a una insatisfacción del querellante a la denegatoria de una modificación a los términos de su préstamo hipotecario con el tenedor del mismo.”

Finalmente, el Tribunal resolvió: “que la OCIF sí tiene facultad bajo su ley habilitadora para investigar los procedimientos seguidos por el BPPR en la evaluación de su solicitud ante el Programa de "Loss Mitigation", aun en el escenario de una denegatoria a solicitud de modificación del préstamo hipotecario. Y si luego de dicha evaluación se determina que no se ha cumplido con el procedimiento de ley establecido, compeler a dicha institución a dar fiel cumplimiento a la referida reglamentación.”

Celebramos esta decisión, especialmente ahora que los tribunales están regresando a operar normalmente otra vez y casos similares a éste podrían ser más comunes. Consistentemente Ayuda Legal Puerto Rico ha reclamado que la OCIF tiene una obligación a ser más proactiva e intencional en su rol de fiscalización y monitoreo. Desde septiembre de 2019, hemos circulado a la OCIF comunicaciones señalando precísamente lo que el tribunal de Apelaciones ha concluido; que la OCIF debe reconocer que tiene jurisdicción para atender incumplimientos de la banca en el manejo de préstamos hipotecarios, incluyendo los procesos de mitigación de pérdidas. La reiterada acción de OCIF de negarse a intervenir en querellas sobre posibles incumplimientos e irregularidades de las entidades hipotecarios se une a las muchas desventajas que enfrentan las muchas familias en riesgo de perder sus hogares ante un proceso de ejecución de hipotecas.

Una nueva administración al mando de OCIF es una oportunidad de cambio. Es urgente que la OCIF desarrolle un plan de acción y educación que garantice que el mecanismo de querellas ante sí sea uno que atienda efectivamente los reclamos de aquellas personas que buscan defender sus derechos.

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