Pandemia post-pandemia: La crisis hipotecaria luego del COVID-19
No debe haber duda de que tanto la pandemia del COVID-19, así como las respuestas del sector gubernamental y privado a la misma, han alterado la vida de millones de familias. Incontables vidas se han perdido, miles de personas han quedado desempleadas y la amenaza de perder el hogar -una vez finalicen las moratorias de desahucio y ejecuciones de hipotecas- es una posibilidad cada vez más real para cientos de miles de personas. Aún cuando algunos sectores comienzan a señalar un posible fin a la emergencia de salud, son pocos los que se preparan para la avalancha de ejecuciones de hipotecas que se aproxima una vez finalicen las moratorias federales este próximo 31 de julio de 2021.
Dave Uejio, director del Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), alertó del peligro de no atender adecuadamente la inminente “ola de ejecuciones de hipotecas”, y del riesgo que esto representa particularmente para comunidades negras e hispanas. Una recuperación económica post-pandemia que no provea garantías a favor del derecho a la vivienda perpetuará el discrimen y la desigualdad contra los sectores históricamente más vulnerables.
En atención a esto, el 28 de junio de 2021, el CFPB emitió enmiendas a la Regulación X, (regulación federal que detalla protecciones a favor de personas con préstamos hipotecarios) ante el incremento en las ejecuciones de hipotecas que se esperan. Conocida como el “2021 Mortgage Servicing COVID-19 Rule”, esta regla será efectiva desde el 31 de agosto de 2021 y aplicará a préstamos hipotecarios sobre la residencia principal, excluyendo a las hipotecas reverse. Su propósito es ayudar a deudoras hipotecarias que se han visto afectadas por la emergencia del COVID-19.
Las enmiendas incluyen lo siguiente:
Proceso de mitigación de pérdidas simplificado:
Se autoriza a las entidades que administran préstamos hipotecarios (“servicers”) a realizar evaluaciones de solicitudes de mitigación de pérdidas incompletas con el fin de modificar préstamos afectados por circunstancias relacionadas al COVID-19.
Diligencia razonable en procesos de mitigación de pérdidas:
Se enfatiza la responsabilidad de los “servicers” en contactar a las personas que han solicitado, pero no completado, el proceso de mitigación de pérdidas. Esto incluye de manera particular a quienes han entrado en moratorias de corto plazo relacionadas a la emergencia del COVID-19.
Intervención temprana y contacto oportuno:
Actualmente todo “servicer” está obligado a realizar esfuerzos de buena fe para establecer contacto real y en vivo con clientes, dentro de los primeros 36 días de cada fecha de impago. La obligación incluye que el “servicer” oriente sobre cada alternativa de mitigación de pérdida disponible. La nueva enmienda ordena a los “servicers” ofrecer información adicional, que incluye:
- Informar a clientes que no estén en moratoria, sobre los programas de moratoria relacionados a la emergencia de COVID-19.
- Informar a clientes ya en moratoria relacionada a la emergencia de COVID-19, sobre cómo contactar a servicios de consejería para dueños de residencias, cuándo su moratoria finaliza, y enumerar las alternativas de mitigación de pérdidas disponibles. Esta información debe proveerse entre 10 a 45 días antes que culmine la moratoria de dicho cliente.
La banca hipotecaria no se puede regular a sí misma en tiempos de desastres
La advertencia del director de la CFPB, así como las enmiendas realizadas a la Regulación X, aluden a lo que Ayuda Legal Puerto Rico señala: la banca hipotecaria no se puede regular a sí misma en tiempos de desastres. La experiencia luego del huracán María y los terremotos en el suroeste del país son evidencia de esto. Luego de estos desastres fue necesario obligar a la banca, a través de legislaciones improvisadas, que era primordial tomar medidas para proteger los hogares de cientos de miles de familias, y así prevenir una catástrofe humanitaria.
Antes, durante y luego de los desastres, Ayuda Legal Puerto Rico ha insistido que la banca adopte buenas prácticas en el manejo de los préstamos hipotecarios que administra. La industria hipotecaria no puede desligarse de su responsabilidad corporativa para con las comunidades donde opera. Por esto, recientemente enviamos una Solicitud de protocolos de manejo de desastres de cara al comienzo de la temporada de huracanes 2021 a más de 20 entidades financieras del país.
Resulta urgente que finalmente se detenga la improvisación durante eventos de desastres. La supervivencia de muchas personas está directamente relacionada a su capacidad de poder enfrentar un huracán o una pandemia dentro de los espacios donde han construido su hogar. De ahí la importancia de que el gobernador Pedro Pierluisi firme y convierta en ley el PC Sustitutivo 429/488 quel, entre otras cosas, establece un detente a los desahucios y ejecuciones de hipoteca hasta un máximo de noventa (90) días luego de un desastre o mientras dure la emergencia, el tiempo que sea menor.
Se ha postergado ya por mucho tiempo el concretar un compromiso real a favor del derecho a la vivienda digna.