Las moratorias hipotecarias que existen son un paso necesario pero no suficiente

El 16 de febrero Casa Blanca anunció la extensión de las moratorias de hipotecas residenciales subsidiadas por entidades federales. Esta acción extendió hasta el 30 de junio de 2021 la protección contra ejecuciones de hipoteca, así como la ventana para solicitar una moratoria en préstamos de hipotecas residenciales subsidiadas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura. El anuncio incluyó una extensión de 6 meses en préstamos ya acogidos a la moratoria en o antes del 30 de junio de 2020.

Posteriormente, el 25 de febrero, la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA) anunció extensiones similares en las moratorias de ejecuciones de hipotecas en préstamos bajo Fannie Mae y Freddie Mac. La extensión movía hasta el 30 de junio de 2021 la protección de las moratorias, y aumentaba a 18 meses el periodo para acogerse a la moratoria.

Estas medidas no resuelven la crisis hipotecaria que se arrastra desde hace años. Sin embargo, proveen garantías mínimas para evitar la pérdida de casas en medio de la pandemia. Pero no todos los hogares hipotecados han recibido la misma protección.

Un considerable sector hipotecario sigue desprovisto de algún tipo de protección razonable: los hogares con préstamos hipotecarios convencionales.

Según la Oficina de la Comisionada de Instituciones Financieras (OCIF), para el año 2019 los préstamos convencionales componían el 35% de la cartera hipotecaria desembolsada en dicho periodo. Al menos desde hace una década, más del 30% de los préstamos hipotecarios son convencionales. El préstamo convencional es aquel donde el prestamista o inversionista no es una entidad gubernamental, sino un ente privado. En muchas ocasiones, la entidad hipotecaria que ha brindado el préstamo es quien también lo administra (“servicer”).

OCIF reportó en 2020 que 106,585 préstamos hipotecarios se acogieron a moratorias relacionadas al COVID-19. De un promedio de 365,117 préstamos hipotecarios en el 2020, cerca de un 29% obtuvo una moratoria. Más aún, el 34.2% de las moratorias concedidas por razón de la pandemia son de préstamos pertenecientes al portfolio de las entidades hipotecarias, y no a entidades federales.  

Con estas familias en mente, durante la crisis del COVID-19 se aprobaron moratorias locales. Estas moratorias quedaron sin efecto en agosto. Desde ahí, estos hogares están expuestos a una ejecución en medio de un desastre que no acaba. Lo mismo enfrentarán las familias con hipotecas no-convencionales cuando termine la protección federal. Tampoco existen protecciones para las familias que en el futuro sean afectadas por desastres.

Lo urgente es unir esfuerzos para proteger la vivienda.

Es importante atender algunos planteamientos que se han compartido recientemente:

Las moratorias no amenazan la estabilidad de las instituciones financieras. En medio del desastre del COVID-19 la banca ha reportado un "fenómeno" positivo en sus finanzas:

Sectores de la banca hipotecaria han celebrado la pandemia como una época de despunte económico. Resaltan ganancias gracias al aumento en cierres y refinanciamientos. Esto contrasta con la categorización de  "pérdida" o "amenaza a la inversión" que comparten estas mismas entidades cuando se les pregunta si estarían de acuerdo con políticas que impidan que transcurrido un huracán o terremoto y mientras dura la emergencia una familia sea lanzada a la calle. La bonanza de las instituciones financieras demuestran que las moratorias no representan una amenaza a la estabilidad económica del sector. A partir de sus propias manifestaciones, podemos colegir que la banca no se ha visto afectada negativamente.

La banca no puede negar el dato:

En tiempos de desastres -como aquellas semanas luego de los terremotos hasta el inicio de la pandemia- los números de demandas de ejecución hipotecaria afirmaban la crisis hipotecaria. Con 876 demandas presentadas entre un desastre y otro, el año 2020 había comenzado con un promedio de 11 ejecuciones de hipotecas presentadas diariamente. Aún luego de declarado el toque de queda nacional y establecidas otras medidas de prevención de contagio en respuesta al COVID-19, los tribunales recibieron 261 demandas por ejecuciones de hipotecas residenciales entre marzo a diciembre 2020. En total, 909 hogares fueron ejecutados en el 2020.

La banca no se autorregula efectivamente:

La experiencia del huracán María, los terremotos y la pandemia demuestra que hace falta acción legislativa y ejecutiva para proteger el derecho al techo de las familias. De lo contrario, las personas están sujetas a términos arbitrarios, a personal que ofrece versiones contradictorias sobre las asistencias disponibles o a mecanismos como el cobro de la deuda total o la modificación de términos sin tener un panorama claro sobre las responsabilidades y derechos.

Lo urgente es lograr la apertura y la buena fe para responder con un sí a la pregunta base: ¿Es la vivienda segura un activo social? Porque lo es, la banca tiene la obligación de no violentarlo en momentos de crisis y el gobierno tiene la responsabilidad  de protegerlo. 

 

El cambio climático nos advierte de que los terremotos, huracanes y otras catástrofes llegarán y debemos prepararnos protegiendo lo esencial. 

 

Así como mitigamos desastres a través de casas más resilientes y mejor infraestructura, así como nos preparamos estableciendo políticas que congelan precios y permiten que las personas protejan lo esencial, es importante proteger el techo en los momentos más vulnerables. Aprobar políticas como el PS 199 y el PC 488 son un paso necesario y urgente en esta dirección.

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