Enmiendas al Plan de Acción limitan acceso a fondos para infraestructura
El 10 de septiembre de 2020, el Departamento de la Vivienda publicó una nueva versión del Plan de Acción para el uso de fondos CDBG-DR que constituye la quinta enmienda realizada a ese documento desde su publicación en julio de 2018. Esta enmienda se considera sustancial, por lo que está sujeta a un proceso de participación ciudadana y a la aprobación del Departamento de la Vivienda federal (HUD). Entre los mayores cambios que se incluyen está la eliminación de algunos programas y la reasignación de $1,000 millones a los Programas de Brecha CDBG-DR de los Créditos Contributivos para Viviendas de Ingresos Bajos (LIHTC) y de Pareo de Partidas No Federales.
El Programa de Brecha CDBG-DR de los Créditos Contributivos para Viviendas de Ingresos Bajos (LIHTC), al que originalmente se le asignaron $100 millones que ahora aumentan a $713 millones, está dirigido a impulsar la construcción de vivienda asequible. Busca completar el financiamiento que necesitan proyectos que ya recibieron fondos a través de Créditos Contributivos para Viviendas de Ingresos Bajos (LIHTC, por su siglas en inglés). Los LIHTC son una herramienta del gobierno federal para subsidiar la adquisición, construcción y rehabilitación de vivienda de alquiler para personas de ingresos bajos y moderados. Consiste en créditos contributivos que los gobiernos le conceden a desarrolladores, los cuales generalmente los venden a inversionistas a cambio de fondos para financiar la construcción.
Una vez el proyecto es completado, una porción de las unidades de vivienda construidas o rehabilitadas debe hacerse disponible para personas o familias de escasos recursos, mientras que el resto pueden venderse o alquilarse al precio del mercado. Desde 1988, en Puerto Rico se han construido o rehabilitado 231 complejos de vivienda con LIHTC. La mayoría de sus unidades están destinadas a personas elegibles para vivienda pública o subsidios de Sección 8 o para personas mayores de 62 años. De acuerdo al Plan de Acción, el Departamento de la Vivienda planifica completar el financiamiento de proyectos a los que ya se le adjudicaron LIHTC y que aún no han obtenido suficientes fondos del sector privado para comenzar los trabajos.
Mientras tanto, el Programa de Pareo de Partidas No Federales está dirigido a proveer la aportación del gobierno de Puerto Rico requerida para los proyectos financiados por FEMA, la cual equivale a hasta un 25% del valor. Esta enmienda aumenta la asignación a este programa a $1,700 millones. Originalmente, se le habían asignado $100 millones. Con estos fondos, el Departamento de la Vivienda planifica parear los costos incurridos por los programas de Asistencia Pública, Asistencia de Refugio Transicional (TSA, por sus siglas en inglés) y Mitigación de Riesgos (HMPG, por sus siglas en inglés) que se implementaron después del paso de los huracanes en el 2017. Entidades, agencias y municipios que ya hayan cualificado para estos programas de FEMA serán elegibles para la asistencia con el pareo.
Por otro lado, los programas eliminados, cuyos fondos serían reasignados a los de LIHTC y Pareo, son los de Préstamo Rotativo Comercial o de Construcción (Programa CCRL), Reconstrucción, Reparación y Resiliencia de Viviendas Multifamiliares (Programa R3 Multifamiliar) y Puerto Rico Se Diseña. Aún no se han publicado guías que indiquen cómo funcionarían estos programas o específicamente quiénes serían elegibles para solicitar asistencia. Lo que sí queda claro, sin embargo, es que una partida sustancial de dinero ahora sólo estará disponible para proyectos que ya han sido cualificados y elegidos bajo otros programas federales. De esta forma, el Departamento de la Vivienda renuncia a crear incentivos y asistencias con reglas y procesos más flexibles que las que imponen los créditos contributivos de bajos ingresos o los fondos para mitigación de FEMA. Además de limitar el acceso para quienes no participaron en la selección para esos programas, se reducen las posibilidades para organizaciones sin fines de lucro así como pequeñas y medianas empresas que no cuentan con recursos para preparar propuestas u ofrecer garantías económicas al nivel requerido por el gobierno federal. En cambio, y como se puede observar ya en la selección de proyectos de vivienda con LIHTC, resultan favorecidos los grandes desarrolladores, dueños y administradores de vivienda subsidiada.
Al momento, el Departamento de la Vivienda ha anunciado la asignación de fondos del programa de Brecha de LIHTC a tres proyectos de vivienda subsidiada, que proveerán techo a un total de 601 familias. De Diego Village, un edificio de apartamentos para familias con ingresos bajos en el casco urbano de Río Piedras, será desarrollado por una corporación hermana de S.P. Management, contratada para administrar múltiples residenciales públicos a través de Puerto Rico. El proyecto de vivienda multifamiliar y égida que se construirá en los terrenos donde ubicaba el demolido residencial José Gautier Benítez en Caguas estará a cargo de McCormack Baron Salazar, conocida ya como la desarrolladora y administradora de Renaissance Square y Bayshore Villas, complejos de vivienda de ingresos mixtos que desplazaron a los residentes de vivienda pública en Las Gladiolas y Puerta de Tierra. Finalmente, San Blas Apartments, un proyecto dirigido a proveer vivienda asequible para personas de la tercera edad en el casco urbano de Coamo, será construido por Star Housing, corporación hermana de Star Management, la cual administra proyectos de vivienda de bajos ingresos con cerca de 3,000 unidades.
Estos cambios propuestos en la quinta enmienda del Plan de Acción CDBG-DR parecen continuar cerrando el acceso de los sectores más desaventajados a los fondos de recuperación. En síntesis, se dificulta aún más el proceso para acceder a ayudas para la rehabilitación o construcción de vivienda asequible para las entidades que trabajan más cerca de las comunidades afectadas por los desastres y que mejor conocen y responden a sus deseos y necesidades, mientras se privilegia el acceso a grandes corporaciones que ya gozan del favor y los fondos del gobierno. Cabe señalar que estas empresas también cuentan con la posibilidad de obtener incentivos contributivos, como los de Zonas de Oportunidad, y procesos de permisos expeditos, sin que se les requiera garantizar beneficios a las comunidades en las que llevan a cabo sus proyectos. De esta forma, aunque se celebra la construcción de vivienda para personas de bajos ingresos, se promueve la exclusión y el desplazamiento de las comunidades empobrecidas y golpeadas tanto por fenómenos naturales como por políticas de austeridad.