Hipotecas Reverse: Una mirada a las protecciones ya existentes y los cambios necesarios ante el COVID-19

Ya ha quedado claro. El COVID-19 es un desastre que no afecta a todas las personas por igual. Así, deja al descubierto cómo la crisis de vivienda deja más vulnerables a las viejas y los viejos del País. Precisamente porque poco se ha dicho sobre los derechos y protecciones que tiene esta población, urge hablar sobre las hipotecas reverse en tiempos de pandemia, adelantando reclamos por la vivienda digna y segura de este grupo que compone el 25% de la población puertorriqueña.

 

La importancia de crear medidas que cobijen a los prestatarios de hipotecas reverse cobra mayor vigencia en la actualidad, ya que el requisito principal para poder acogerse a esta alternativa es que el solicitante tenga 62 años o más. De manera que, el remedio únicamente se hace disponible a las personas de tercera edad, población que ha ido aumentando en Puerto Rico a un ritmo alarmante y que, ante el embate de la pandemia ocasionada por el COVID-19, compone uno de los grupos demográficos más vulnerables ante la eventualidad de un diagnosis positivo.

 

El 25% de la población de Puerto Rico tiene 60 años o más. Este es el grupo en mayor riesgo de contagio, largas hospitalizaciones y muerte por el COVID-19. En esta misma línea, las hipotecas reverse son un producto dirigido a personas mayores de 62 años. Han sido un producto problemático ya que han creado serias preocupaciones por su falta de regulación, la desinformación alrededor de éstos, publicidades engañosas y la vulnerabilidad en la que deja a las personas.  Queremos evitar el desastre en el manejo de préstamos hipotecarios y moratorias tras el huracán María. Para eso, tenemos que educar y exigir acción al gobierno. 

 

Si bien se  han hecho adelantos por los derechos de quienes tienen hipotecas reverse, estos no son suficientes. La merma en los ingresos, la incertidumbre en relación al COVID-19 y las acciones del gobierno para promover vivienda digna, así como las acciones de los bancos para recobrar los cánones por el periodo de moratoria, incidirá sobre la capacidad que tengan nuestras viejas y nuestros viejos de retener su hogar. Además, lo que se ha logrado con las hipotecas tradicionales no aplica a las hipotecas reverse.

No debemos pasar por alto que quien tiene una hipoteca reverse recibe un "pago" mientras está en su casa, pero siempre debe pagar los seguros, mantenimiento y la contribución pertinente al Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM)  para cumplir con su préstamo hipotecario. De no hacerlo, se expone a una ejecución de hipoteca.

Acciones a nivel local

El Centro de Recaudación de Ingresos Municipales anunció el 30 de marzo una moratoria en el pago de contribuciones sobre la propiedad inmueble hasta el 29 de mayo, sin imposición de intereses, recargos ni penalidades. 

 

En cuanto a esto, la National Consumer Law Center ha alertado a las instituciones financieras a que- en casos en los que se ha concedido una moratoria del pago de impuestos como aquí- se cuiden de no realizar los pagos a nombre de las personas con hipotecas reverse. De igual manera, si las instituciones realizan los pagos, deben conceder un término no menor de seis (6) meses para que las personas se pongan al día en el pago de los impuestos, antes de iniciar un proceso de ejecución.

A nivel federal

La  Administración de Vivienda Federal (FHA por sus siglas en inglés) es la agencia que regula todas las hipotecas reverse. El 1 de abril de 2020, esta anunció que la moratoria de 90 días en los procedimientos de ejecuciones y desahucios les aplican a las hipotecas inversas. Además, instruyó a los ‘servicers’ de estas hipotecas a "atrasar" las notificaciones de pagos vencidos y pagos pendientes por un término de seis meses, sujetos a una extensión de seis meses adicionales con la aprobación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés).

Legislatura local

Desde que la gobernadora Wanda Vázquez Garced declaró un toque de queda el 15 de marzo de 2020, varios miembros de la Asamblea Legislativa han presentado proyectos de ley para atender la vulnerabilidad en la vivienda. Entre estos, algunos de estos proyectos atienden en específico el tema de las personas envejecientes. Por ejemplo, el Proyecto del Senado 1541 del Senador por Acumulación, José Vargas Vidot , busca prohibirle a todos los establecimientos para personas de edad avanzada que, “desahucien, expulsen, remuevan o que de otra manera priven de un techo a una persona de edad avanzada… por razón del coronavirus”.

 

Por otro lado, el Proyecto del Senado 1553, de  Héctor Martínez,busca restablecer el crédito de $400 para personas mayores de 65 años que generen menos de 15 mil dólares anuales. Este crédito se conocía como el Bono Senior, reducido a $200 durante la administración de Alejandro García Padilla. Ninguno de estos proyectos ha sido aprobado. Fuera de estas ayudas para este sector poblacional, no se ha dispuesto nada sobre las hipotecas inversas.

¿Qué exigimos?

A la Banca:

  • Exigimos un reconocimiento de moratorias justas para nuestra población adulta mayor y la suspensión de los pagos del seguro contra terremotos, fuego y huracanes (seguros hazard) y de cualquier otra prima que la institución financiera le haya requerido a la persona deudora en el contrato de hipoteca.  
  • Exigimos que la banca haga disponible para las personas dueñas de hipotecas reverse sus plataformas digitales, tal y como lo han hecho con otras hipotecas.
  • Exigimos que, además de las plataformas digitales, los bancos tomen en consideración la brecha tecnológica  de esta población y ofrezcan alternativas seguras, ya sea presenciales o telefónicas, para atender sus dudas y necesidades en cuanto a los pagos de su hipoteca. Incluyendo, pero sin limitarse a, la posibilidad de crear un horario exclusivo para atender adultos mayores.
  • Exigimos que se le facilite a las personas dueñas de hipotecas reverse identificar terceras personas que puedan gestionar por ellos todos los beneficios dirigidos a estas hipotecas.
  • Exigimos que se reconozca el derecho de una persona dueña de un hogar con una hipoteca reverse a relocalizarse fuera del mismo mientras dure la emergencia o desastre, sin que esto conlleve un riesgo de perder su casa.
  • Exigimos que - una vez las moratorias concluyan - conceda un término no menor de seis (6) meses para el pago de las primas en aquellas circunstancias en que el banco adelante el pago de seguros.

Al Gobierno:

  • Exigimos un alto completo al cobro de los pagos de las contribuciones sobre el impuesto a la propiedad inmueble para quienes tengan una hipoteca reverse.
  • Exigimos que promueva moratorias en el pago de cuotas de mantenimientos u obligaciones relacionadas (homeowners association fees) en el caso de personas que tengan hipotecas reverse.
  • Exigimos que se desarrolle una campaña educativa sobre los derechos de las personas adultas mayores que se hayan acogido a una hipoteca reverse. La Oficina del Procurador de las Personas de Edad Avanzada pudiera encabezar dicha iniciativa. 

2 Comments

  1. Benjamín Salgado el abril 19, 2020 a las 6:50 am

    Muy necesario tomar ésas medidas, gracias anticipadas.

  2. Zayda Martinez el abril 19, 2020 a las 10:44 am

    Hayn detalle bien significativo q muchas hipotecas reverse los que manejan el servicio al cliente de estas hipotecas son de EU. Y a esos que dan el servicing no son los acrredores como tal me explico mis padres hicieron un reverse con un banco hipotecario llamese mortgage bankers no depositaria. Esta a su vez vendio el prestamo a Banco Popular y este a su vez le paga un fee a SunWest en este caso por el servicio al cliente y Sunwest esta en Cerrito California y estos se encargan de manejar dicho préstamo. A la hora de la verdad no tienen alternativas para estos clientes ya q una de lad.condiciones para ejecutar la propiedad es mantener el titular al dia los seguros y las contribuciones y tu tienes q prepagar la poliza por un año y las contribuciones si te aplican pagarlas. Quien va a dar moratorias el gobierno o el acreedor hipotecario? No hay un pago mensual de principal e interes pues es aqui donde nos van ayudar ? Amen de q oueda haber un contacto designado por el mismo titular y en aquellos casos q muchos tienen alzahaimer y para usted bregar von los acreedores hay q tener un proceso legal q cuesta una billetada. Y en los casos donde exista una ejecución el estado nombre un tutor judicial pero tiene que tener un contacto familiar y que le meta el pecho pq es bien cuesta arriba. Y no todos lis familiares estan dispuestos y disponibles. Habla la voz de esta experiencia.

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