El alquiler y la vivienda digna

Quien alquila tiene derecho a la vivienda digna 

El acceso a una vivienda digna, segura y adecuada condiciona el disfrute de los derechos humano como el empleo, la educación, la salud y el desarrollo económico. En Puerto Rico, durante el 2018, el 26% de la población se encontraba dentro del mercado del alquiler, lo cual equivale a unas 830,739 personas.

 

Hay un alquiler cuando la persona o compañía dueña de una propiedad (arrendadora) cede  el uso y disfrute de este espacio a una inquilina (arrendataria). A cambio quien alquila paga renta. El contrato de alquiler establece las reglas, derechos y obligaciones entre ambas partes.

 

La relación entre arrendadoras e inquilinas es generalmente desigual. El arrendamiento suele estar definido por un contrato diseñado exclusivamente por la parte arrendadora. La falta de una participación efectiva al definir el acuerdo arrendatario expone a la parte arrendataria a rentas desproporcionadas, falta de notificación adecuada, pérdida de las inversiones en mejoras y del depósito, e incapacidad de exigir la renovación del alquiler. Los procesos de desahucio están diseñados para agilizar que la parte arrendadora remueva a los residentes, a la vez que acorta los términos de estos últimos para responder o apelar. La desigualdad se agudiza cuando la parte arrendataria es una corporación.

La tenencia de la vivienda a través de arrendamiento, al ejercerse sin sensibilidad hacia las poblaciones vulnerables, expone a las personas inquilinas a condiciones que atentan contra derechos fundamentales. Algunos de los riesgos a los que están expuestos incluyen la suspensión de servicios, violación a la intimidad familiar, modificaciones desproporcionadas a la renta, cláusulas contractuales abusivas, cargos excesivos por atrasos, etc. A estos factores hay que añadir la crisis económica que atraviesa el país, acentuada por los estragos de los huracanes acontecidos en el 2017.

 

 

La vulnerabilidad de quienes alquilan

Los huracanes Irma y María han provocado un incremento tanto en arrendamientos de viviendas como en los niveles de pobreza en el país. Se estima que, luego del huracán María, el índice de pobreza de Puerto Rico aumentó de 45% a 52.3%. En el 2017 el 59.1% de las familias que arrendaban en Puerto Rico recibían un ingreso de no más de $14,999.00 anuales. El 71% de las personas que vive en alquiler es participante del Programa de Asistencia Nutricional (PAN).

Virtualmente cualquier persona puede ser inquilina. Sin embargo, hay una gran diferencia entre quienes deciden no comprar una propiedad y quienes no tienen otra opción más que alquilar porque no pueden costear o accesar otra forma de tenencia.  La falta de legislación protectora así como la desigualdad en la relación de arrendamiento expone a grupos vulnerables como son las envejecientes, estudiantes, inmigrantes y madres solteras. Muchas veces, estas personas no tienen otra opción que aceptar condiciones que atentan contra derechos fundamentales. Algunos de los riesgos a los que están expuestos incluyen la suspensión de servicios esenciales como agua y electricidad, la violación a la intimidad familiar, modificaciones desproporcionadas a la renta, cláusulas contractuales abusivas y cargos excesivos por atrasos, entre otros.

Los desbalances de poder en las relaciones arrendatarias afectan de forma desproporcionada a comunidades que, por sus circunstancias y características particulares, pocas veces cuentan con las garantías de trato justo y equitativo. La desventaja en el diseño contractual, las condiciones de la propiedad arrendada, la desproporción de la renta y aún condiciones extracontractuales impuestas sobre las personas inquilinas son algunas de las realidades que aquejan a las arrendatarias. A estas realidades se le unen los procesos de desahucio sumario que, por la falta de acceso a orientación adecuada, se transforman en otro escenario en el cual familias suelen ser desprovistas de un hogar de manera atropellada y traumática.

Las familias compuestas por madres solteras son una de las poblaciones con mayor exposición a los efectos del desbalance de poderes en las relaciones arrendatarias. Un 42% de las solicitudes de vivienda pública recibidas entre marzo de 2018 y junio de 2019 eran hogares encabezados por mujeres con hijos o hijas. Los procesos de desahucio pueden llegar a ser experiencias traumáticas para las niñas y niños que ven cómo se les violenta la estabilidad de su hogar. El desarrollo de un sentido de identidad está relacionado al sentido de pertenencia a un lugar o espacio. No atender esta crisis de desestabilidad del hogar expone a generaciones futuras a carencias que repercutirán en deficiencias en su desarrollo.

Legislación que no protege a las personas inquilinas

El Código Civil de Puerto Rico, ley principal que rige los acuerdos de arrendamiento, no provee mecanismos que atiendan efectivamente el desbalance de poderes entre arrendadoras y arrendatarias. Por ejemplo, el Código Civil parte de la premisa de dos personas que -en condiciones de igualdad- pactan esta relación. Establece que el único límite para el acuerdo de arrendamiento es que no sea contrario a la ley, moral u orden público. Este lenguaje no es suficiente para atender las condiciones a las que se exponen quienes alquilan.

 

Los esfuerzos legislativos, contrario a identificar estrategias que protejan a la población arrendataria, han desarrollado legislación que agudiza la vulnerabilidad y desigualdad. La “Ley de Alquileres Razonables”, que establecía controles sobre la renta de residencias y locales comerciales, fue derogada en 1995. Entre las razones que justificaron a la derogación estuvo que los subsidios federales y estatales,eran mecanismos más eficaces para atender la necesidad de viviendas para las personas de escasos recursos. Estos subsidios no han resultado ser eficientes para atajar la crisis de vivienda. En cambio, son subterfugios para desahucios y condiciones de vivienda indigna en arreglos de alquiler.

 

No tenemos una cifra exacta sobre el número de desahucios en Puerto Rico. Sin embargo, entre 2016 y 2017 se presentaron 2,765 demandas de desahucios por falta de pago. En ese mismo periodo, el 43.9% de las demandas de desahucios por falta de pago fueron resueltas con lugar a la demanda. La ley que regula el proceso de desahucio se enmendó para agilizar el desahucio de las inquilinas de las residencias. Estos cambios estaban justificados en la idea de “estimular el mercado de alquiler y fomentar la disposición de los dueños de viviendas a darlas en arrendamiento”. La ley establece que, luego de la vista,  el Tribunal dictará sentencia en un término no mayor de 10 días. Los términos para apelar también fueron reducidos de 30 a 5 días. Las únicas herramientas provistas a familias pobres es que se le concede un término para el lanzamiento de veinte (20) días improrrogables. En estos casos es necesario notificar al Departamento de la Familia y de la Vivienda. Esto es insuficiente.

 

Aún la creación de leyes o implementación de alivios económicos en respuesta a crisis o emergencias a nivel nacional no  atiende de manera oportuna o equitativa a muchas de las personas que viven en arrendamiento. Luego del paso del huracán María en el 2017, mientras a algunos deudores hipotecarios se les ofreció alternativas como las moratorias, quienes vivían alquiladas tuvieron que continuar realizando los pagos de renta. En algunos casos, no importaba que la vivienda no estuviera habitable. No se consideró si las arrendatarias habían sufrido daños, desempleo o tuvieron que incurrir en gastos altísimos a consecuencia de la emergencia nacional.

¡Necesitamos actuar ahora!

 

El problema de arrendamiento en el país, similar al de otras jurisdicciones, es uno complejo que requiere ser atendido desde diferentes frentes. La falta de interés, y por lo tanto de información, impide definir un diagnóstico más preciso de la situación. En respuesta a la urgente necesidad de atender la situación arrendataria, Ayuda Legal Puerto Rico propone las siguientes recomendaciones:

  • Establecer un protocolo de primeros auxilios para procesos de desahucio que afecten a poblaciones vulnerables.
  • Provocar cambios en política pública que promuevan el desarrollo de herramientas y mecanismos que atiendan la desigualdad de poder entre arrendadoras y arrendatarias.
  • Ofrecer herramientas que faciliten a personas potencialmente arrendatarias el diseñar contratos de arrendamiento sensibles a sus necesidades particulares.
  • Fomentar la recopilación de información relacionada a la industria de arrendamiento, en especial de aquellas poblaciones vulnerables, e incluyendo datos de la rama judicial.
  • Promover la creación de grupos y coaliciones que protejan los derechos de quienes alquilan y aboguen por cambios concretos de política pública.
  • Solicitar al gobierno la creación de una comisión especial que estudie e identifique estrategias eficaces para atender el acceso a vivienda digna en la población arrendataria.

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